전원주택 대지선정에서 시공까지

Ⅰ. 대지선정 및 구입

 

  주택을 짓기 위해서는 어떤 재료를 이용해 어떠한 형태로 집을 지을 것인가 하는 내용도 중요하지만, 그보다도 어느 곳에 자신의 보금자리를 앉힐 것인가가 더 우선적으로 고려 되어야 한다.

  도심지내에 대지를 확보할 것인지 아니면 도심에서 이격된 전원지에 대지를 구입 할 것인지에 따라 준비해야  될 예산부터가 달라집니다. 따라서 집짓기의 첫 단계로 대지 구입지를 확인하고 고려해야 할 기본적인 내용을 살펴 보기로 한다.

  펜션을 짓기 위해서는 어떤 재료를 이용하여 어떠한 형태로 짓는 것이 중요하지 않다. 어떤 테마가 있고 어떤  형태의 손님이 찾아올 것인지 생각하여야 한다. 또한 펜션은 집이 외장이 멋있어야 한다.

  정확한 사항을 알기 위해서는 펜션예약 전문 업체에 건설팅을 문의하는 것이 좋다.

  건설팅을 받으면 비용은 발생하지만 수입요소와 손님의 유형, 테마의 종류에 대해서 알 수 있다. 따라서 펜션을 짓기위해 대지를 구입하기 위해서는 아래의 내용도 살펴보아야 하지만 그보다도 주변관광과 경치, 테마등이 더 중요하다고 볼 수 있다.

  1. 대지관련 서류의 확인

  대지를 구입하기에 앞서 일차적으로 검토하여야 하는 내용들은 대지와 관련된 서류를 통해 확인 할 수 있다.

  그러한 서류에는 면적, 지역구분, 지목등이 명기되어 있는 국토이용계획확인원, 지적도, 토지대장이 있으며,  대지의 소유권과 근저당 및 지상권의 내용이 명기되어 있는 등기부등본이 있다.

  따라서 앞서 언급한 서류에서 확인해야 될 내용이 어떠한 것들이고 그러한 내용을 통해 검토하여야 할 사항이 어떤 것들인지 알아 본다.

   1)토지(국토)이용 계획확인원

   이 서류에는 각 부지에 해당되는 용도지역, 지구, 구역에 대한 내용이 들어 있다.

   가)국토이용 항목의 확인

    일반적으로 주택을 짓기 위해서 도시지역과 준농림지역에 속해 있는 대지를 몰색하게 되는 어느 지역에 대지를 구입하느냐에 따라 건축신고/허가의 기준이 된다.

    대지를 구입한후에 그곳에 주택을 건축하기 위해서는 일반적으로 건축신고나 허가를 행정 관청에서 취득한 후 착공 신고를 필해야 한다.

    이러한 신고나 허가처리는 설계사무소에서 작성하게 된다.

    그나나 도시지역이나 준도시지역에서 연면적 30평 이하, 준농림지역의 경우 60평이하로 주택을 건축할 경우 건축신고나 착공신고를 하지 않고도 공사를 진행 할 수 있다. 물론 대지면적에서 건축물이 차지하는 면적은 건폐율이나 용적율 이하여야 한다.

    신고일 경우 건축물을 완공한 후에 건축물대장 기재 신청서를 작성해 제출하는 것으로 종결 된다.

    나)도시계획 항목의 확인

    용도지역과 용도지구 항목에 표시된 사항을 주로 확인하여야 하며, 용도지역에 따라 단독주택의 건축이 제한을 받을 수 있다.

    주택의 건축은 지방자치단체의 도시계획조례에 따라 조건부로 허용이 되기도 하는데 보전녹지를 제외한 녹지지역과 모든 주거지역 에서는 주택의 건축이 가능합니다. 단 유통상업지역과 전용공업지역에서는 주택을 건축할 수 없다.

   다)기타 항목의 확인

    도시계획 항목의 용도지역을 제외한 나머지 내용들과 군사시설 보호구역이나 상수원 보호구역 또는 문화재 보호구역과 같은 항목들에 해당표기가 있을 경우엔, 해당 관청에 건축허가나 신고와는 별도로 심의 절차가 필요한지 확인해야 한니다.

    또한, 일반 주택건축 공사에는 요구되지 않는 별도의 시설이 요구되기도 한다. 예를 들면 상수원 보호구역의 경우 일반 정화조가 아닌 오주정화 시설을 확보해야 한다.

    그러므로 각 항목별로 어떤 내용이 추가로 요구되는지는 해당 관청을 통해 반드시 확인해 본다.

   2)지적도(임야도)

    지적도는 해당대지의 지목과 모양새 방위를 알 수 있는 지도로 대지에 접하는 도로의 유무와 인접대지의 현황을  알 수 있는 도면이다.

    규모가 작은 대지의 경우에는 도시이용 계획 확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 대지는 지적도를 별도로 발부 받아야 한다.

   가)대지의 지목

    대지의 지목은 논인 경우 '답', 밭인 경우 '전', 산지인 경우 '임야', 도로인 경우 '도' 등으로 해당 번지수 옆에 표기되는데 주택을 짓기 위해서는 '대'라고 표기되어 있는 필지를 구입해야 한다.

    '전'이나 '답' 또는 '임야' 등을 구입하여 집을 짓기 위해서는 형질변경과 지목변경을 해야하며, 원하는 대지를 대지로 바꿀려면, 해당 지역의 토목,측량사무소에 문의 하여야 한다.

   나)해당 대지에 인접한 도로의 유무

    대지의 지목이 '대'라 하더라도 그 대지를 진입하는 도로가 표기되어 있지 않으면 주택을 짓기가 어렵다.

    현장 조사를 통해 현재 도로로 사용되고 있는 부분이 있다 하더라도, 지적도 상에 그 대지에 접하는 도로가 없으면 별도로 땅을 구입해 도로를 확보해야 한다.

    현장을 확인하고 땅을 구입하였다 하더하도 주택을 완공한 후 건축물 대장 등재 과정에서 도로의 유.무가  문제가 되는 경우가 생기며, 현장조사와 병행하여 지적도를 확인하지 않았기 때문이다.

   다)방위

    모든 지도는 도면의 위쪽이 정북향이 된다.

    면적이 넓은 대지의 경우 일조 가능범위에 주택을 위치시키는 것이 문제는 없지만 도심지 내의 작은 필지에서는 대지의 형태. 경사. 방위에 영향을 받는다. 특히 도로가 어느 방위에 놓이고 정북이나 정남의 방향에 대해 어느 정도의 각도로 대지가 놓이는지에 따라 건축가능 범위에 큰 차이를 보일 수 있기 때문에 도로의 위치와 방위를 확인해야 한다.

   3)토지대장

    토지대장은 해당 대지의 면적과 소유자의 인적상이 명기된 서류이다.

   4)등기부등본

    등기부등본은 대지의 소유권 뿐 아니라, 지상권과 근저당 설정권의 관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류이다.

   가)표제부

    대지의 지목과 면적등 대지에 대한 전반적인 내용을 확인할 수 있는 항목이다.

   나)갑구

    대지의 소유권에 대해 명기되어 있는 항목이다.

   다)을구

    대지에 대한 지상권과 근저당권의 내용에 대해 기록하고 있는 항목이며, 땅을 담보로 소유자가 어느정도의 부채를 지고 있는지 알 수 있다.

2. 부지에 대한 현장 조사

   건축주가 땅 구입에 있어서 전문인들이 없을 경우 아래 내용은 직접 확인해야 한다.

   1)도로의 유뮤

    주택이 들어서게 될 대지로 연결되는 도로는 반드시 확보되야 한다.

    도심지에 있는 도로는 주로 도로에 접해있다.   지도상에는 대지가 도로에 접해있기 마련이지만, 현장에 가면 차량의 접근이 안되는 계단으로 구성된 진입로에 대지가 면해있는 경우도 있다.

    또한 다른 대지를 거쳐야만 자신의 대지로 진입이 가능한, 즉 지적상의 도로에 접해있지 않은 맹지인 경우도 있을 수 있다.

    이러한 맹지의 경우 건축이 제한되므로 현장에서 도로가 있는 것을 확인한 경우에도 대지 관련 서류인 지적도상에 도로가 본인이 구입하려는 대지와 접해 있는지를 확인해야 한다.

   2)대지의 방위

    주거공간에서 가장 중요한 요소는 일조이다. 주택 부지에 얼마나 햇빛이 잘 드느냐 하는 것도 현장에서 확인할 수 있는데, 아주 흐리지 않은 날을 택해 낮에 현장을 방문하면 대체적인 일조의 범위는 파악이 될 수 있다.

    대지의 방위는 해당 대지가 전용주거지역이나 일반 주거지역에 속해 있을 경우 일조권 제한선 적용 여부를 결정하는 중요한 요소가 된다.

    정북방향으로 일조권 제한을 받는 지역에서는 북측에 도로가 있는 대지가 건축에 유리하다고 할 수 있다.

   3)대지의 경사 및 지반상태

   가)대지의 경사 여부

    대지의 경사 정도도 현장에서 확인해야 하며, 경사가 어느 정도인지 , 어느 방향으로 기울어져 있는지 여부를 판단해야 한다.

    경사의 정도가 심한 경우 성토와 절토 작업을 통해 주택을 앉힐 수 있는 대지를 조성하게 되는데, 대지 조성이 이미 완결되어 있는 도심대지의 경우 그 현황을 확인하면 되지만 대지조성 작업이 진행되지 않은 전원 단지의 경우 어떤 방식으로 성토와 절토 작업이 진행되는 확인해야 한다.

     성.절토된 부분에 축대 또는 법면이 형성되면 이 부분도 전용면적에 포함이 되는 토지대장 상의 면적보다 실제로 건축 할 수 있는 면적은 줄어들 게 된다

   나)대지와 도로이 높이 차

    대지는 도로보다 높게 위치해야 한다. 우천시 도로의 빗물이 대지로 넘쳐들지 않아야 하며 대지내의 우수도 도로로 자연스럽게 배수 될 수 있어야 하기 때문이다.

    대지의 높이가 도로보다 높게 위치한 경우 그 높이가 어느 정도인지에 따라 상황은 다를 수 있겠으나 도로에 접한 부분을 지하주차장으로 활용할 수 있는 장점과 도로 소음의 영향을 줄일 수 있는 장점이 있다.

    하지만 공사비 중량이 큰 자재와 장비를 크레인을 이용해 이동하여야 하므로 공사비 증가요인으로 작용할 수 있다.

   다)지반상태

    논이나 밭으로 사용되던 필지에 단독주택을 짖는 경우가 늘고 있다.

    이때는 필히 지반조사를 할 필요가 있다. 성토한 흙의 상태가 양호하고 시기가 오래되어 장기 침하가 충분 하다면 상관없지만 그것을 육안으로는 알 수 없기 때문에 인근 주민이나 쇠파이프 등을 할용하여 간단히 알아 볼 수 있지만 의심가는 구역은 지질조사 비용과 연약지반을 고려한 기초방식에 추가비용을 고려해야한다.

    지반이 너무 단단하여도 문제가 될 수 있다, 지층이 암으로 구성되는 있는 경우 보통 1미터 깊이 이상이 덮혀 있기 때문에 터파기로 확인이 안되는 경우도 있다.   지하층이 없는 경우는 상관없지만 있을 경우 공사비용 및 지연에 대한 감수를 해야 한다.

   라)생활기반시설

    주거생활을 하기 위해서는 물,전기,수도,통신은 필수 이다.

    도심지는 상관없지만 기타 지역은 꼭 확인해 볼요가 있다.

Ⅱ. 건축설계

    대지가 선정되면 주택을 짓기 위해서 건축 설계도면이 필요하다.

    대부분의 건축주는 일반 시공회사나 기존에 있던 설계 도면을 이용하여 주택을 짓는 경우가 많다.

    물론 설계과정을 간단히 끝내고 빠른 시간내여 건축물을 완성하고 싶은 욕구는 이해 할 수 있지만 그 가족이 원하는 공간에서 생활할 수 있는 맞춤주택이 될 수는 없다. 대지의 모양과 면적이 같다 하더라도 위치가 다른데도 똑같은 형태와 공간의 주택을 짓는 다는 것은 대지의 조건을 무시한 것이다. 향이 다를 수 있고, 도로의 조건이 다를 것이며 주변 경관 또한 다를 것이다.

    더더욱 중요한 것은 주거공간에서 살아갈 건축주와 그 가족이 어떤 공간을 원하고 어떤 삶과 어떤 보금자리를 꾸려나갈 것인지 파악되어 건축 공간이 그들의 삶을 수용할 수 있는 아름답고 기능적인 그릇의 역할을 해야 한다.

    토지이용의 효율성을 높이고 건축주의 요구조건이 충분히 반영된 만족스러운 집을 얻기 위해서는 일정기간의 설계과정이 필요하다고 할 수 있다. 보통 설계비는 평당 10만원대로 받고 있지만 IMF이후 가격경쟁이 심해시면서 많이 떨어졌다.

    우리집 만들기는 최소한의 설계비용으로 최대한 건축주를 만족시키기 위해 최선을 다하고 있으며, 60평을 기준으로 할 경우 설계비는 210만원으로 이는 시공비의 약 1%로에 불과하지만 이를 절약하려고 평생 생활할 집을 망치는 경우도 종종 있다.

    튼튼한 주택은 어느정도 시공 경력이 있는 회사면 가능하지만 설계도면은 한번 시공하면 수정 할 수 없기 떄문에 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 

   1.단독주택건축 설계 협의 내용

    건축설계자를 선정하여 건축설계가 진행되려면 건축주와 그 가족이 어떠한 주택을 원하는지에 대해 구체적으로 설계자에게 언급해 줄 필요가 있다. 일부 건축주들은 구체적인 그림으로 내용을 제시하기도 하고 외부 형태나 내부공간의 느낌을 잡지나 인터넷을 통하여 얻은 자료로 설명하기도 한다.   그러나 구체적인 그림보다도 설계자와의 협의를 통해 공간으로 구체화시킬 내용들을 정리해 두면 도움이 많이 되며, 일반적으로 보편적인 내용보다도 건축주와 그 가족을 위해 반드시 고려해야 될 내용 등을 미리 정리하고 메모해 두어야 한다. 

   가)우리가족이 요구하는 주거 공간

    첫 번째로 건축주가 생각해야 하는 것은 전체 면적과 시공 비용이다.  그리고 중요한 것은 몇 명이 거주 할 것인지 생각해야 하며 실의 개수 화장실 갯수 주방과 식당의 분리등 이것에 따라 다소 전체 면적이 바뀔 수 있는 요지가 될 수 있다.  일반적으로 공간을 구성하는 요인으로는 아래와 같이 크게 나눌 수 있다.

     a)개인공간 : 안방, 침실

     b)공유공간 : 거실, 가족실, 식당

     c)기본공간 : 욕실, 화장실, 보일러실, 현관, 계단실, 수납실

    a)개인 공간

      안방

      한때 단독주택이나 아파트의 안방계획은 좌식 생활이 주가되는 안방을 별도로 하고 침대가 놓이는 침실을 연속 공간으로 배치하여 그 침실에 붙여 욕실을 고려하던 방식이 유행하였다. 최근에는 가정주부의 공간이 낮에는 주로 거실과 주방에서 이뤄지고 안방에서 일부 이뤄지던 손님대접도 주로 거실에서 이뤄지게 되어 안방은 주로 잠을 자고 휴식을 취하는 단일 용도의 공간으로만 이용되고 있는 추세이다. 

      안방영역 수납공간의 경우 이전에는 안방이나 부속 침실의 한쪽 벽면에 기성장농을 배치하고 수납공간으로 이용하였는데, 최근에는 안방에는 침대와 텔레비젼 그리고 공간에 여유가 있으면 부부가 이용할 수 있는 간단한 탁자와 의자를 배치하고 안방의 부속실로 옷방을 확보하는 추세이다. 안방을 사용하는 부부가 소유하고 이용하는 옷의 양이 어느 정도 인지에 따라 옷방의 크기가 달리 계획되어야 하는데 계절별로 이용치 않는 옷을 보관할 별도의 수납공간을 고려할 것인지, 이방 저방으로 흩어져 있는 부부의 옷을 안방 부속의 옷방으로 전부 옮겨 놓을 것인지를 고혀한다.

      별도로 옷방을 두지 않아도 될 경우라도 이전처럼 안방의 벽면 한쪽에 자을 놓을 공간을 확보하기 보다는 벽한 쪽 벽면 전체를 붙박이장으로 만들 수도 있다.

      기성의 장보다는 붙박이장이 내부공간 활용도도 높에 안방의 내부마감의 색이나 형태와도 조화를 이룰 수 있다.

      따라서 반드시 새집으로 가져갈 가구가 있으면 설계자에게 크게와 형태, 색을 얘기해 주고 설계에 반영토록 해야 한다.

      침실

      대부분의 건축주들은 자녀방의 경우 자녀의 수만큼 그 개수를 확보하고자 한다. 두명 이상의 어린자녀가 있을 경우 두 자녀의 침실을 하나의 공간으로 계획하기도 하는데 나이가 들수록 각각의 독립공간을 요구하게 됨을 고려해야 한다.

      자녀방은 일반적으로 남측에 위치시키는데 아침 햇빛을 많이 받을 수 있는 동남향이 가장 무난하다. 향에 따른 위치와 달리 자녀방과 다른 실과의 연계는 가족마다 요구내용이 달라질 수 있는데 안방과 자녀방의 위치, 현관과 자녀방의 연결, 식당과 자녀방의 연결 관계에서 건축주가 원하는 특별한 내용이 있는지 미리 메모해 두고 일반적인 내용은 설계자에게 자문을 얻도록 한다.

     b)공유공간

      거실

      주거영역에서 가장 큰 면적을 차지하는 공간으로 전체 연면적에 따라 그 크기가 달라지지만 가족마다 그 공간을 어떻게 사용하느냐에 따라 면적이나 구성이 크게 달라질 수 있다. 

      일반적으로 단층형 아파트에 익숙한 사람들은 2개층의 높에가 확보된 거실공간을 연상하기가 쉽지 않겠지만, 같은 면적이라도 상부가 트여 2개층의 높이가 확보되 있으면 느끼는 공간감의 크기는 클 것이다.

      따라서 건축주 본인이 원하는 거실의 높이가 2개층인지 아니면 일반 단층인지 또는 중간의 높이를 원하는지도 생각해야 한다.

      하지만 천장이 높을 경우 추운 겨울이 되면 뜨거운 공기는 위로 올라 가기 때문에 추울 것을 예상하여 벽난로를 설치하는 것이 좋다.

      거실 공간을 구성하는 가구와 설치물은 거실의 크기를 결정하는 중요한 요소이다 예를 들어 몇인용 소파를 배치 할 것인가?

      벽난로를 설치 할 것 인가?  대형 텔레비젼이나 벽걸이형 텔레비젼을 설치 할 것 인가?

      식당과 거실을 트인 공간으로 연결할 것이가? 등의 내용을 미리 생각해 두어야 한다.

      일반적으로 거실은 주거공간의 중심에 위치하게 되는데 낮에 주부와 아이들이 많은 시간을 보내며, 저녁때도 온가족이 담소를 나누며 텔레비젼 시청이 이뤄지는 장소이다.

      따라서 거실은 낮시간대 햇빛이 잘 들도록 남향에 면하도록 하며, 가족이나 외부인의 출입에 대해 확인이 되도록 대문 현과과의 연계성도 고려해야 한다.  또한 손님이 올 경우 응접실로도 많이 사용하므로, 마당이나 정원을 내려다 볼 수 있는 전망도 우선적으로 고려해야 할 것이다.

      식당

      식당은 대부분의 주택에서 주방의 한편에 식탁을 확보하는 정도로 인식되는 경우가 많으나, 대지에 접하여 주거공간이 구성되는 단독주택의 경우는 부엌과 구획되어 있지 않더라도 식탁이 놓이게 되는 별도 영역을 확보하는 추세이고 외부 데크를 설치하여 야외식당을 만드는 추세이다. 

      보통 식탁의 크기는 손님의 잦은 출입과 가족의 수에 따라 결정되며, 이 크기에 의해 식당크기도 결정 된다.

      평일에는 가족이 함께 모여 식사하는 경우가 드물기에 주방에 아일랜드 식탁이나 보조식탁을 설치하는 경우도 있다.

      식당공간에 필요한 가구로 찬장이 있는데 현재 쓰고 계신 것을 그대로 가지고 올 경우 설계시 반영되어야 한다.

      또한 식당은 주방과 연결되어 그 위치가 결정되어야 하며, 기능과 동선을 고려해 배치시키는 것은 설계자에게 일임하면 되며, 건축주는 식당과 주방을 개방시킬 것인지 아니면 포켓도어를 설치하여 분리시킬 것인지는 생각해 두는 것이 좋으며, 젊은 세대는 식당과 주방. 거실을 완전 OPEN하여 가사 일을 하는 부인과 얘기를 나눌수 있게 배치하는 것도 추세이고, 나이 드신 분은 분리시키는 경우가 많다.

      주방

      주방은 주부들이 가장 많은 시간을 보내는 공간으로 이용의 효율성이나 기능적인 측면에서 근래에 그 변화가 가장 뚜렷한 공간이라 할 수 있다.

      주방가구를 어떻게 배치하느냐에 따라 주방의 크기가 결정되며, 일자형과 ㄱ자형이 있으며, 요즘은 빌트인 방식이 유행이다.  또한 주방 가구를 구성하는 각각의 요소에 대한 본인의 요구사항을 정리 하여 얘기하는 것이 좋다.

      예를 들어 주방에 들어가는 필수 요인으로는 가스레인지, 싱크대, 냉장고가 있으며, 필수요인은 아니지만 김치냉장고와 식기 세척기를 주방에 설치하는 것이 추세이기 때문에 그만큼 주방도 대형화가 되고 있다. 

      주방에 보통은 싱크대 위에 높이 60cm 크기의 창을 주로 사용하는데 그것은 상부장을 넣기 위해서이며, 개인적인 차이로 이렇게 설치할 경우 답답해 하는 주부도 적지 않으므로 상부장을 포기하고 대형창을 설치하는 경우도 있다.

      다용도실

      주방과 연결된 작업공간으로 주로 세탁공간과 수납공간으로 사용되는데 보조주방을 설치하여, 냄새나는 음식을 다용도실에서 하는 경우가 많으며, 이럴 경우 다용도실의 크기도 늘어나야 한다.

      다용도실에 들어갈 수 있는 요소로는 세탁기, 건조기, 세탁조, 다림질대(벽체 매립형), 수납공간 등이 있다.

    c)기본공간

      기본공간은 주거공간을 구성하는 각 실들 중에서 면적상 큰 비중을 차지 하지는 않지만 주거 생활에 없어서는 안될 실들로 구성 되어 있다.

      화장실 및 욕실

      최근의 주거공간에서 많은 변화를 보이는 공간 중에 하나가 화장실 이다.

      보통 화장실은 변기와 세면기가 확보된 실을 얘기하고 욕실은 변기와 세면기 외에 욕조나 샤워부스가 설치되어 있는 실을 말한다.

      요즘은 50평기준의 단독주택을 기준으로 하였을 경우 화장실을 2.5개 설치하는 경우가 아주 많다.

      하나는 안방에 크게 욕실을 설치하고, 2층에 아이들방, 그리고 거실쪽에 화장실과 세면기만 있는 손님용 화장실을 설치하는 경우가 많으며 화장실 안에 들어가는 샤워부스나 월풀등은 가족과 상의하여 어느화장실에 설치하는 것이 좋은지 상의 하여야 한다.

      보일러실

      우리나라 모든 주택의 난방은 거의 온돌의 바닥난방 방식을 채택하는데 따라서 난방수와 온수를 공급하는 보일러를 설치하기 위한 공간이 주택내에서 확보되어야 한다.

      보일러실은 어떤 보일러를 설치하느냐에 따라 면적의 차이가 있으며, 심야전기 보일러를 쓰실 경우 약 2~3평 큰평수일 경우는 2대를 설치하여야 하므로 5평까지도 필요하다.

      그외에 보일러의 종류는 크게 가스보일러와 기름 보일러가 있으며, 대부분 전원주택에는 도시가스가 들어오지 않기때문에 LPG를 이용하여야 하고 이는 도시가스 보다 가격이 비싸다.

      현관

      현관은 주거영역으로 들어서는 첫 공간이므로 답답하지 않고 좋은 이미지를 느낄 수 있도록 계획되어야 한다.

      현관의 크기는 신발을 벗어 놓은 부분과 신발만을 수납하는 장이라기 보다는 신발을 포함해 우산, 골프채등을 넣을 수 있는 수납장으로 활용이 되기 때문에 공간의 여유를 고려해야 한다.

      현관의 위치는 대문과의 연결을 고려하고 내부공간으로의 연계성도 높은 위치에 계획되어야 한다.

   2.펜션주택건축 설계 협의 내용

      펜션은 위 내용과는 무관하게 향보다는 경치가 중요하고 건축주의 생각보다는 놀러오는 손님들의 생각을 반영 해야 한다. 내 땅의 위치에는 어떤 손님들이 많이 찾아올 것인지 파악해야 한다. 요즘은 펜션에는 커플들이 많이 찾는 추세이다. 하지만 스키장 주변에는 가족단위도 많이 놀러 온다.

     이러한 사항들을 충족하기 위해서는 펜션을 지으실 경우는 펜션예약 전문업체에 컨설팅을 의뢰하는 것이 좋다.

     비용은 소요되지만 펜션예약 업체는 어떤 지역에 어떤 종류의 손님들이 많이 찾는지 예약 자료에 남아 있기 때문이다.

     펜션을 설계하기 전에 가장 먼저 중요시 되는 것은 방과방의 소음과 층간 소음이다.

     펜션을 설계한 경험이 없는 곳에서는 이것이 무시되어 나중에 손님한테 큰 불편을 초래할 수 있다.

     주로 펜션에는 목조주택으로 시공하는 경우가 많으며, 아직까지 우리현실에 소음을 잡는 기술은 상당히 부족하다.

     우리집 만들기에 펜션설계사례를 보면 알 수 있듯이 방과방은 같이 섞이지 않게 배치하고 사람이 머무는 곳보다는 지나가는 공간쪽을 활용하여 실과실을 배치한다.

     또한 커플들이 놀러올 경우 그렇게 시끄럽게 놀지 않으며 가족 단위 즉 아이들이 같이 놀러 올 경우는 방에서 시끄럽게 할 수 있고 뛰어놀 수도 있다. 그래서 주로 가족실은 1층에 커플룸은 2층에 배치한다.

    이 사항들은 아주 중요한 사항이며, 전문가에 의뢰를 하지 않을 경우 추후에 손님을 받았을 때 크게 문제가 될 수 있는 요소들이다.

    위 사항들이 완료되고 계획도면이 완성 되었을 경우 실시설계에 들어가게 된다.

    실시설계는 공사를 하기 위해서 꼭 필요한 도면으로 주택의 공법에 따라 실시 도면도 달리 표현되어야 한다.

Ⅲ. 건축공사

    실시도면이 완료되면 공사 업체를 선정해야 한다.

    건축물의 품질을 결정하게 될 공사업체의 선정은 그만큼 신중을 기해야 한다.

    1. 견적서 검토

     견적서를 제대로 비교를 하시기 위해서는 2군에 이상의 업체에 견적서를 의뢰하여야 한다.

     일반 시공회사에서는 간단하게 크게 몇가지만 분류하여 견적서를 제출하는 경우가 있지만 그것은 바람직하지 못하다. 상세 견적을 받아서 업체간에 꼼꼼히 비교를 해서 너무 비싼곳과 싼곳은 제외시켜야 한다.

     가격이 터무니 없이 싼 곳은 의심을 해야한다.  견적서에는 크게 건축공사, 전기공사, 설비공사로 나누어 지며, 건축공사에는 공통가설공사/가설공사/토공사/철근콘크리트공사/방수공사/타일공사/목구조/내장공사/금속공사/미장공사/창호공사/유리공사/도장공사/수장공사/지붕 및 홈통공사/잡공사 등으로 나눈다.

     잡공사에는 크게 신발장/붙박이장/주방가구/정화조/벽난로 공사가 포함되며, 이 사항들이 빠져 있는지 꼼꼼히 검토해야 한다.

     일부 시공회사에서는 잡공사를 별도 공사로 정해서 전체 평당가격을 낮추는 경우가 있으므로, 이런 것들이 빠져있는지 검토해야 한다.

     견석서에는 품목별로 재료비, 노무비,경비로 나누어 지며 단가와 금액도 포함되어 있어야 한다.

     추후에 시공할 경우 예를 들어서 타일공사를 하는데 건축주가 건축박람회를 보고난 후에 수입타일로 설치를 하고 싶을 경우 수입타일은 가격이 비싸므로 국산 타일 가격을 제외 시켜 줘야 한다. 가격을 제외 시켜줄 때 견적서에 가격이 명시되어 있지 않으면 건축주와 시공사 간의 분쟁이 될 수 있기 때문에 반드시 견적서에는 가격이 명시되어야 하고, 공사중에 건축주가 자재를 변경 할 경우가 종종 생기기 때문에 가격이 명시되어 있을경우 그만큼 가격을 제외시켜 주면 된다.

     2. 시공회사 선정

      시공회사 선정이 굉장히 어려운 작업중에 하나인 것 같다.

      시공회사 선정을 하기 위해 가장 쉬운 방법은 시공 실적이다. 하지만 큰 규모의 시공회사를 선정 했다고 해도 결국 현장소장으로 나가는 사람이 가장 중요하며, 결국 집은 현장 소장이 짓게 되는 것이다.

      그만큼 현장소장의 마인드가 가장 중요한 것이다. 또한 추후에 발생하는 하자에 대해서도 얼마만큼 신속하게 a/s를 해주는지도 살펴봐야 하며, 보통 무료a/s기간은 1년이며, 추후에는 별도의 비용을 첨부한다. 대부분 모든 하자는 일년 안에 발생되고 있기 때문이다.

     대부분 소규모 시공은 현장소장이 계속 현장에 있지 않고 보통 3~4개정도 현장을 맡으면서 움직인다.

     얼마만큼 현장에 붙어서 꼼꼼히 살피고 문제점을 파악해야 하는 것은 현장 소장의 몫인 셈이다.

   3. 계약서 검토

     공사도급 계약서에서는 대금지불조건과 공사금액, 도급계약 조건이 나와 있다.

     공사 도급계약조건의 내용은 공사범위,도급금액의 변경 및 추가, 공사중지 및 해약권, 해약후의처리, 공사금액지불 하자보증 등 이런 내용에 관한 사항들이 적혀 있으므로 꼼꼼히 읽어본후 첵크해야 한다.

     특히 잘 검토해야 할 사항은 대금지불 조건이다. 원활한 대금지불이 안될 경우 가장 큰 분쟁의 소지가 될 수 있고 심할 경우 법정싸움으로 까지 번져서 서로 큰 피해를 볼 수 있기 때문이다.

     계약서는 2통을 작성하여 페이지 마다 도장을 찍어야 하며, 건축주와 시공사가 각각 1부씩 보관하여야 한다.

   4. 공사진행

     건축주와 잦은 분쟁이 발생하는 사항들이 공사 진행 중에 발생한다.

     그중에서 가장 잦은 분쟁은 건축 설계도면에서 발생한다. 설계도면을 볼 때와 막상 시공을 했을 경우 생각이 바뀌어서 공사가 진행 된 후에 변경을 하는 경우가 종종 발생한다. 이럴 경우 시공회사에서는 설계도면 그대로 시공을 하였고, 건축주는 평생 그 짐을 안고 살아야 하기 때문에 수정을 요구하게 되고 시공회사는 당연히 추가 비용에 대해서 얘기 할 수밖에 없게 된다. 건축주 입장에서는 한번 수정하는게 뭐가 그리 비용이 많이 드냐고 생각 할지 모르지만 요즘 시공회사 간에 가격 경쟁이 심하기 때문에 사소한 수정사항에도 민감할 수밖에 없다.

     이런 것을 방지하기 위해서는 건축주가 자주 현장에 들려서 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다.

     공사 진행 중에는 건축주가 직접 마감재를 선택해야 한다. 예를 들어 벽지를 선택하더라도 막상 집 전체를 설치할 때와 샘플하나를 볼 때와는 천지 차이가 나므로 위험한 모험은 안하는 것이 좋으며, 타일 하나를 선택하더라도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

     결론은 건축주와 현장 소장간에 믿음, 정직, 신뢰가 있어야 하고, 건축주는 공정표를 잘 이해하고 현장에 지속적인 관심을 보인다면 보다 좋은 주택을 얻을 수 있을 것이다.